地产经纪与买卖人的孰是孰非

在日常工作中,有时地产经纪将买卖房人告到了法庭,原因是,买卖房人与地产经纪签了限时限地独家代理协议,买卖房人又在协议期内通过其他地产经纪买卖了协议有效地段内的房产。地产经纪要求买卖房人按照合同约定的比例支付佣金。而买卖房人则举出个别地产经纪不按游戏规则办事的种种情形。真是公说公的理,婆说婆的理。因为工作的关系,有机会同时听到原被告双方的声音。由于买卖房屋是我们日常生活中每个人可能都会遇到的事情,在这里给大家提个醒,希望在日常生活中避免一些矛盾的发生。交易完成,顾客居有定所,地产经纪按劳取酬,双方皆大欢喜。

地产经纪如是说。每当周末、节假日,别人享受家庭生活的惬意时,也是地产经纪最忙碌的时候。他曾经带一个客人看了不下十几处房子,花费了无数个周末和业余休息时间, 整个过程持续了有约一年的时间,这还不算平时为客人上网查询,为客人免费咨询介绍大多地区各地房产与校区、与社区公共设施与治安情况的时间。因为这个客人是个新移民初来乍到没有车,看完房后,还要求地产经纪开着车带他们全家去买菜。结果有一天,这个人告诉他,他们已经通过别的地产经纪买到了理想的房子。他所花的时间和心血全白费了。他抱怨说,别人的时间是金钱,还受法律保护。可是对地产经纪来说,如果客人不和你签订代理协议,只是让你带着他白看房,地产经纪前期所付出的劳动就没有任何法律保证。

买卖房人说,有个别的地产经纪不顾买卖房人的利益,急于做成交易,催着买卖房人下Offer, 要求买卖房人免掉验房条件或其他重要条款,对地产经纪和被代理人之间的关系不做任何解释,将空白的代理合同夹在一堆文件中,匆匆忙忙之间,买卖房人不小心签了合同,那个地产经纪再自行填上合同有效期限和有效区域等等。自然,该合同的副本是不可能送给顾客的,等买卖房人通过其他的地产经纪买到了称心如意的房子,该地产经纪以协议为凭,开始向买卖房人讨要佣金。

在众多的法律关系中,有一种法律关系称为代理法律关系。地产经纪和顾客之间就属于这种法律关系。在房屋买卖过程中,存在着几种代理关系,有卖方代理(Seller Representation),买方代理(Buyer Representation),有时,地产经纪还可能既代表买方,又代表卖方,称作多方代理(Multiple Representation);有时地产经纪和顾客之间虽然没有形成代理关系,但地产经纪需要向顾客提供一定的咨询或者服务(Customer Service)。法律要求最大限度地维护被代理人的利益(Best Interest)是代理人的法律责任, 代理人应当向被代理人解释各类代理关系的职责与权限,代理的有效期限和代理的地域范围,佣金,以及违背代理协议可能发生的法律后果。除了代理协议(Representation Agreement), 地产经纪还要有书面凭证证明代理人已经向被代理人作了如上讲解,由双方签字,该文件称作Acknowledgement。

对于买卖房人来说,你首先应该弄清该地产经纪到底是买方的经纪还是卖方的经纪, 如果你是买方,带你看房的有可能是卖方经纪,他的法律责任是维护卖方的最大利益,而不是你的。其次,当你与你的地产经纪签订代理协议时,你应当要求他明确解释你们之间的代理关系。签字之前要仔细阅读协议全文,并要求留一份复印件。如果你希望和地产经纪只就某一栋房产,某一个特定的Offer签订代理协议,在签字前要确保协议上写明了商定的内容。在合同有效期限和有效地域空白时,即使双方说好,也不可以随便签字,因为空口无凭。 任何时候,凡是有你签字的文件,要留一份复印件。特别值得注意的是代理协议的有效时限(Holdover Period) 。如果双方约定没有期限,某一个Offer未成,双方代理关系立即解除。如果双方同意在有效期间解除协议,双方需要签订解除代理关系的文件称作Mutual Release Letter。

对于广大地产经纪来说,在市场竞争如此激烈的情况下,面对如此精明的顾客,他们的利益如何受到保护?如果要求与顾客签订代理或服务合同,对前期服务应有一定的补偿,有可能失去顾客。 可是劳而无酬,又显失公平。这是一个有待解决的法律问题。

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