要有的放矢看萬錦房價

陳 國 治

日前,萬錦市一位市議員在萬錦市議會提出動議,提倡安省政府效仿卑詩省政府,對海外買家徵收額外的地產轉移稅,被市議會否決。這是一個冇(無事)好做的動議。為什麼呢?第一,這是省政府的範圍,韋恩省長已經表明,安省政府不會效仿卑詩省的做法去徵稅。第二,該市議員沒有和萬錦市區的省議員溝通,大家坐下來,商討一下各方的意見、理由和數據,才作下一步的舉動。省府對房地產市場上升過快的問題非常關注,但他認為對海外買家徵稅的做法是對「錯症」而下藥,對安省經濟衍生的負面效應沒有作深入探討。

政府當然不希望房價上升過熱,希望讓更多的人擁有可負擔的住房,省政府需要和聯邦政府協商,採取適當的調控措施,房子是用來住的,不是用來炒的。但政府也要同時防止房市出現大幅波動或震盪。政府更希望公平對待海外投資,希望吸引他們投資本地的實體經濟和商業,促進本地的經濟繁榮。如果房地產市場出現大幅震盪,則會嚴重地衝擊整體經濟,一大部分人就有可能失去就業,有很多人會沒有錢去購買食物,沒有錢去維持生計,遑論購賣房子了。

重要的是需要分析影響房屋市場的主要因素,搞清楚房價上漲的真實原因。首先,安大略的情況與卑詩省有很大不同,海外買家佔有的比例實際上很小。其中的房屋業主還有很多是留學生、或者是準備來加拿大移民或開創生意的商人。根據多倫多地產局(Toronto Real Estate Board)最近的一份報告,他們委託第三方進行了調查,發現大多倫多地區(GTA)的房地產市場中,海外買家僅占4.9%,在多倫多市,這個數字是5.0%;在約克區較為多一點,海外買家占6%。並未形成對整體房地產市場足夠的影響力。將房價上漲完全歸罪於海外買家,是不符合情理,是不符合數據,醫生診錯症了。

那麼真正影響房價的因素是什麼呢?首先,是本地經濟大勢起到很大的作用。自2008年橫掃全球的金融海嘯以來,整個安大略省的經濟恢復一直處於領先地位,安省的經濟一直處於穩定的發展,最新的GDP增長幅度超過G7各國的總體增長率。隨著經濟的增長,就業人數也在不斷增長,安省在金融海嘯以後的新增就業60萬人,就業恢復率遠遠高於美國的數字。而隨著經濟和就業的穩定發展,安大略省也像磁鐵一樣,吸引更多的流動人口和移民來到本地。總體經濟升溫和房地產升值,是相輔相成的。以約克區為例,萬錦和約克區都是近年來發展非常快的區域。有很多新移民,留學生和原居民這幾年搬進這一地區。據統計,從2006年至2016年,萬錦市人口增加6萬5千人,增長24%,萬錦市內提供的就業增加5萬5千個,增長38%。隨著人口的急速增長,住房需求也在上升,正如萬錦市長薛家平所言,房價升值,這是一個供不應求的問題。其次,是市民申請房貸的便利條件。由於一段時期以來的低利率,房貸利率非常低,吸引很多居民紛紛購房。亦不排除吸引本地居民購買多一間物業。

以上這些因素,實際上都是本地的原因,而不是外國的原因。現況的情理和數據,把外國買家當成目標,無異於無的放矢。

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