想买楼花? 你准备好了吗？
新房交吉可以乔迁新居,对大多数人来讲,绝对是件欢天喜地的好事,但多伦多的谢先生却始终感觉很窝心。几年前买的楼花先是被发展商一再延迟交楼期,让家庭的财务安排和生活计划被随之一再打乱; 再就是总算等到了新楼房子钥匙,但因为丢三落四的未完工程手尾,让谢先生有房却难以安心入住。谢先生说,之前北约克爆出过百余买家愈千万元订金被韩裔律师卷走的烂尾楼花新闻,现在自己又遇到收到楼却不能安心入住的闹心事,总结起来,在加拿大买楼花不仅与中国的做法不同,而且更要作好诸如向发展商追索交涉甚至打官司的心理准备。
谢先生向本报记者投诉表示,他是在2012年底通过一家充当销售总代理的华人地产公司,购入名为Avongate 的投资发展公司在Yonge街与Shepper大道交界附近开发的公寓大厦上一个单元,看好的是地点好,邻近地铁站,交通方便。不久后,距楼盘不远的Centrium at North York项目就发生了开发商下落不明和为买家处理订金的韩裔律师破产,百余买家共千万订金被骗走事件,当时也让谢先生紧张了一轮,路过自己买楼花的地盘时,也要转入去察看一下,看到公寓真的开工了才放下心。按照买楼合约,2014年10年,发展商首次来信通知可以在2015年4月29日交楼(Occupancy)了,谢先生随即展开了相关财务准备和预定家具用品工作。但后来的一再延迟交楼通知,着实让谢先生大跌眼镜:发展商在2015年1月来信通知改在2015年6月22日交楼; 到4月来信又推迟到8月4日交楼; 到8月再通知推迟到9月3日取钥匙。到止,谢先生相信发展商终于可以交楼了。直至9月2日晚上,谢先生还收到了发展商发来的电邮,通知了9月3日取钥匙的时间。但让向公司请好了假的谢先生怎么都想不到的是: 到了公寓大堂,再次被发展商代表告知要到9月11日才能交楼,原因是该公寓向多伦多市政府申请的入伙许可还未拿到手。扑了空的谢先生当场质问发展商代表: 既然如此,入伙纸还未拿到手应该在之前就已经知道,为什么还要通知买家来取钥匙? 发展商一再更改通知推迟交楼,信誉和服务是否有问题? 还有,自己预订的家具,由于不能搬入新居而只好借地方暂存的费用和搬运费,发展商是否应负责? 按发展商律师要求,自己从9月3日起就生效的为该单元购买的财产保险又该怎么样? 但在场的发展商代表却是以不置可否作回答。
更让谢先生不满的是,按照发展商的预约通知,其指定的验收工程师与自己一起在8月23日对将入住的单元进行了质量验收,发现室内还有2个灯座未安装,洗碗机没有控制面板,空调机风口没有盖,部分墙壁油漆破损。验收工程师一一作出记录后,承诺会在9月3日之前处理好。但无论在原定入住的9月3日或最后拿到钥匙的9月11日,谢先生进入单元所看到的却是一切依然如故,10多天过去了仍没有任何处理: 洗碗机还不能用,没有灯座的浴室乌灯黑火,睡房的空调风口依旧张着血盆大口,装好的浴缸没有水塞……,就这环境怎么可以住人? 谢先生将情况反馈给发展商,得到该公司负责客户的一位小姐如此神马回答: 「这样就可以入住了,公司有120天保用期,发现问题可以在保用期内修好。」在谢先生表明室内照明还未装好时,该小姐却说: 「拿了钥匙也可以不进去住啊。」他只好向该小姐说: 「如果住不进去,你们是否就不收租金了? 房内连灯都没有,我就请你去住几天好吗? 」谢先生向记者表示,按合约规定,楼花业主拿到钥匙至最后业权过户手续(Final Closing) 的这段时间,所买单位的业权为发展商所有,业主只被当作租客,按月向发展商缴付占用费或租金,而自己已经由律师转交开出的每月占用费就为1100多元。经过谢先生一再交涉后,发展商才派人来装上电灯,但洗碗机和浴缸还是不能用。
谢先生表示,自己从发展商手上拿到单元钥匙时发现,全栋楼实际上还未完全完工,大楼外还是一块烂泥工地,围栏档板还未能拆下,工程车辆进出不断,现场灰尘滚滚; 而楼内100多个单元则只有自己所在中间楼层的几个单元被称为可以交付入住,楼上楼下各层和大堂均还在装修中,自己单元门外楼层的走廊及墙壁也未装修好,每天楼上楼下一片工地施工嘈杂声,工人及建筑材料在电梯上上落落,住户走路需要小心奕奕; 而且,楼层的垃圾房还不能使用,家居垃圾要由自己带到楼下丢弃,这根本就不是适宜家居的环境。谢先生说,移民前自己在中国城市住的就是高层公寓,发展商可以预售楼花,但必须在全部完成所有建筑和装修工程,经质监部门验收,完全具备入住条件才始得交付买家使用,所以业主是真的可以喜迁新居。而加拿大的情况是完全不同,将周围还是一片工地的单元装修过后就称为可以入住了,硬塞给买家,租金照收,而不管单元是否真正能住人,这祥的行为和规定实在是同强买强卖没有区别。据谢先生身边买过楼花的几个朋友介绍,有的从被发展商交楼到Final Closing几乎等了一年时间,等于自己要为所买的单元交了一年的租金; 有的在收楼后陆续发现质量问题,发展商则是能拖则拖,要不断反映交涉才为你慢慢处理,让人费神费力。
有地产律师向本报记者表示,按加拿大有关现行法律规定,公寓发展商只要将楼盘单元的70%预售出去,就可以从银行取得贷款和从政府取得建筑许可,而直到公寓全部建成并办妥业权转移到买家手续即Final Closing之日,公寓业权仍在发展商手上,其负责了土地和建筑的所有开支和银行贷款利息,只有到Closing之日收齐买家全部购房款,才能得到自己的投资回报和盈利。而且,房子在Closing交给客户之前,一切风险都是由开发商承担。因此,法律规定允许公寓发展商将认为已装修好可以入住的单元先交给买家使用,然后将包括每个月该单元未付房款部分产生的利息、应支付的地税和预计公共区域管理费等,计算成租金向单元业主收取,以作为发展商收入。
有代理公寓楼花销售的华人地产经纪向本报记者表示,正是这样的规定,使有的发展商为了增加收入,不惜将实际上还未装修得符合入住条件单元早早地地硬交给买方,以便从中收取占用费或租金,而且,参加公寓单元验收的工程师通常又是发展商所聘请或指定,只验屋而不负责追踪发展商的后续修补处理,造成不少问题和纠纷。据其透露,他们公司曾代理的市中心一个湖边大型楼盘,买家入住后天花漏水一年多,也未得到处理。该地产经纪表示,在加拿大买楼花固然有可以直接从开发商手里买,可以选择自己喜欢的户型、楼层、朝向,价格通常都会比现房便宜,在买楼花时只需要付很少的定金等好处,但也有一些缺点需要注意,比如因为是买期房,你只能看到图纸,对于将来楼盘盖好后的质量,只能依赖你对开发商的信任程度了; 房价存在波动,买楼花投资客户,如果楼盘盖好后市价反而低于楼花价,除非你能从银行拿到贷款,然后自住或者出租,等市场价格上来后再卖,否则会有风险。另外在买楼花时,要特别了解发展商和建筑商的实力和声誉,以往的建筑历史和市场信誉。选择一个信誉好的发展商,可以避免买楼花之后的一系列麻烦和损失。
未装盖的空调风口。
浴室连灯座也未装。
客厅未装天花灯座
门外及走廊工地