違約靠估亂算管理費 物業公司宰客惹眾怒

本報記者馬克報導

做個多倫多人可真是不容易。新年伊始，加稅加費也拉開了大幕：水電煤汽加價、電視上網交通漲費、汽油加碳稅、物業稅垃圾費大升，名目就不一而足，見到的是衣食住行全部加價。而北約克中心區共管公寓Flo物業管理公司在新年馬上強加29%管理費，將毎平方呎原來毎月的$0.57大升至近$0.80，讓黃先生等新晉業主感到震驚和憤怒。

黃先生向本報投訴，日前該大廈全部業主都收到物業管理公司Toronto Standard Condominium Corporation No.2507在1月10日發出的2017年度物業管理收支預算和增收管理費通知書。在給黃先生通知書中，將他所持單元及車位月管理費由原來的$313.96大幅上漲為$412.77，加幅為29%。令黃先生大惑不解的是：儘管今年市政府調高了水電煤汽價和垃圾清運等收費，但幅度都在通脹率左右，最高也不超過8%, 但交樓使用不足一年的新建公寓Flo的物業管理開支預算卻上升17%，大大超出水電煤汽價和市政收費升幅；而且，就算大廈物業管理開支總額要上升17%，但黃先生的單元月收費卻要加29%，比總預算升幅也高出接近一倍，明顯是不合理。黃先生表示，按物業購買合同明文規定，該大廈物業管理費是按單元面積計收的，毎戶收費是固定根據年度物業管理費開支預算總額的一個比率進行計算，面積大小決定了大廈內各單元應交毎月管理費數額不同。他的單元是大廈內全部94個單元中面積最小的單元之一，合約註明在大廈物業管理總開支中的分攤比率為0.709%。黃先生表示，物業管理公司提交的年度物業管理預算顯示，去年的總開支為$437,300，2017年度總開支預算為$512,626，增加$75,326。按分攤比率計算，他的單元管理費加幅應該是最少的業主之一; 就算是按增加的總開支部分即$75,326以單元戶數平均分攤，大廈94個單元平均每戶全年增加$801.38、毎月只增加$66.78，但物業管理公司卻計算他的單元全年要增加$1113.72，毎月增加$92.81，也高出全部業主平場收費的40%，這明顯就是一種令人不解的亂加價、亂收費和不公正行為了！

為了求出一個計費真相，黃先生1月14日向大廈物業處、Toronto Standard Condominium Corporation No.2507和名為Brookfield Condominium Services Ltd.的物業管理經紀人發函提出多項質疑。由Brookfield Condominium Services Ltd.物業經理Gabriela Nica在1月20日作出的覆函中，答覆說黃先生單位的管理費是按合約中規定的年度物業管理費開支預算總額比率，即單元占0.709%和車位占0.118%計算，並未對如何計算出要加黃先生29%管理費、為什麼其管理費加幅大大超過平均值等疑問作出解釋，只是說這一收費是由該公司計算系統計算出的，並拒絶公開各單元計費數據。但黃先生按照Gabriela Nica覆函中提供的單元占0.709%和車位占0.118%計算標準，也只能計算出毎月單元管理費為$302.88、車位管理費為$50.41，兩項合計毎月管理費應該是$353.29，對比物業管理公司所開列的毎月$412.77收費還是少出近$60。哪麼，物業管理公司這多收的$60差額是什麼費用？他們是怎樣計算出來的？黃先生1月23日再向Brookfield Condominium Services Ltd. 去函，要求該公司列出計算收費方法和作出詳細解釋。但直到本報截稿時，黃先生還未收到有關書面回覆。聯繫早前媒體披露的有共管公寓靠估算向業主亂收費引發抗議亊件，黃先生認為Flo物業管理公司的收費出現如此大的差額，應該有同樣問題，是完全不按合約標準去計算管理費的隨意亂收費行為，長此下去，Flo的全體業主的權益都將受到損害。物業管理公司的暗箱操作亂加費行為，也引起大廈部分業主的強烈不滿，正醞釀聯絡起來要求重新成立一個負責任的業主委員會，並解聘現有物業管理公司，對外公開招標聘請新的物業管理，切實維護全體業主的利益。

據悉，Flo在2012年底由名為Devrono Developments的地產發展商投資開發，並由一家華人地產公司作銷售總代理，因而業主中華裔占相當比例。公寓到2016年3月才全部建成並過戶交付業主，並由Toronto Standard Condominium Corporation No.2507管理。全樓共有94個一房或兩房單位，配有一個公共健身室和一個天台會所，並無泳池等其它設施。根據物業管理公司發出的2017年度物業管理預算，增加開支最大的項目主要有三項：草地維護和鏟雪費由去年的$9,000大幅增至$22,760；管理員(Superintendents)費用由去年的$48,000升為$68,681；電費也由去年的$73,000升為$116,070。但實際上這座交付僅一年的低層小型公寓樓，草地花園剛完成，而且露天通道車道不多，鏟雪面積很小；會所也是拖延近一年才啟用，有關費用增幅明顯是超過實際需要的。黃先生表示，隨著物價指數上升，物業管理費跟隨上漲是在所難免，這是可理解的，但物業管理公司做亊必須合理、公開、公正，對業主分攤增加收費應按合約標準計算，做到有根有據和有合理解釋，決不可靠估算去向業主亂收費，甚至暗中將某些不能見光的費用加入管理費中向業主轉嫁負擔。Flo物業公司亂計管理費、損害業主利益的行為，應該予以譴責。

註冊物業經理、加拿大華人物業管理協會會長餘月瑛（Joanna Yu）在接受本報記者專訪時表示，對於新建公寓來說，確實有一些發展商為了促銷樓盤而開出初始年份低管理費去吸引買家的問題；也有的發展商當初計算管理費時以當時物價指數計算，導致數年後大廈落成後各項營運費用成本上漲，接手的物業管理公司通過大幅加費去平衡預算，這是購買共管鎮屋或公寓人士所應小心注意的。但一般來說，新大廈次年的管理費增幅5%或10%，才是與實際情況較為吻合。她認為，物業管理公司計算各個單元的繳費標準，是購房合約中規定的物業管理費開支預算總額分攤比率，這已經很明確。黃先生被多收的管理費，應該是亂收費行為，黃先生有權向物業管理公司投訴並要求其作出更正和解釋。如果物業管理公司堅持不改，餘月瑛也表示，業主可以有權通過推翻業主委員會去重新另聘物業管理公司，這是唯一的解決辦法。只是要在大廈中找到15%的業主聯合簽名，以書面形式提出訴求，表達對原業委會不信任，並召開業主大會，找來至少過半的業主出來投票，同意解散業委會，選舉出新的他們認為能代表業主利益的代表。具體做法可以參考共管物業法的第46條來操作。

Flo大廈外景

Flo大廈的2017年度物業管理費開支預算