一身房产债,半世居室奴

作者:林达敏

朋友委托我替某大发展商办理移民申请,我开列了申请必需之文件单,及后再三催促,却音讯全无。我就问朋友发生了什么事。

他说:“某人在忙一件很正经的事”。

我奇而问之:“有什么比办移民申请更正经呢?”

“就有事情更正经。”

“究竟是什么事?”

“他最近很忙,天天在打麻将。”

“打麻将不是耍乐,而是正经的事吗?”

“非常重要,十分正经!他最近要得到一块地,必须在麻将桌上输十万元给那批地的

人,但输来输去,都输不了十万元,所以天天在打麻将。”

 

市政府大部分的工作是对地产的管制和服务,影响到地产的价格。为了取得亿万纯金的暴利,全世界的大发展商都处心积累企图控制市政。在政治未步向现代化的国家,是钱权交易,官商勾结,公职人员滥用权力,谋取个人和小集团的利益。能够揭露的腐败,只是冰山一角。在民选政治的国家,大发展商指使他们的从仆参选为市议员,进入市议会为民意代表,透过法律和法规,操纵市议会。在这方面,加拿大可说毫不例外。此地不少华人做地产经纪,积累经验后再考高级经纪牌(broker),自己开办公司。他们不是一次可以建三四百间房子的大发展商。

 

在垦荒时期,英国在北美洲大陆的北面从大西洋到太平洋,统治着一块一块连接着的殖民地。 在每个地方,当人口聚居到相当程度,殖民地政府就发出特许(charter),设立城镇。1867年,这些殖民地联合起来成为加拿大联邦国,每殖民地成为一省。宪法规定地产由省政府管辖,但省政府都委托给城镇政府。有些城镇合起来成为郡(county),现在也称为区域市(Regional Municipality)。如约克郡(York County)称约克区域市(York Regional Municipality),包括有九个城镇,其中有华人聚居的万锦、列治文山、旺市等。区域议会设在纽马克(Newmarket),成员21人,其中九人为九个城镇的市长,另每城镇选出区域议员一到四人。华裔李国贤是万锦市的区域议员。

 

华裔在加拿大当选过四位市长:

  • 不列颠哥伦比亚省省会域多利(Victoria)刘志强(Alan Lowe)
  • 不列颠哥伦比亚省甘禄(Kamloops)吴荣添(Peter Wing)三次连任。
  • 缅尼吐巴省达芬(Dauphin)麦鼎鸿(Inky Mark)出身中学教师,自言六岁跟母亲来加拿大与父亲团聚,当时不懂一句英文,现在不懂一句中文。
  • 安大略省湿比利(Sudbury)黄彼得(Peter Wong),退休后任湿比利区域市议会主席。

 

市政府管制地产,把街道规划(zoning)为住宅区,商业区,工业区,规定每一块地的用途,如可建多大和什么种类房子,怎样建,可作何种用途,等等。市政府对地产的服务,主要有修桥、筑路、开榘、供水电、收垃圾、警察、消防、公车、公共卫生、捕捉逰荡的狗只种种。有一家臭鼬 (skunk) 在某户的屋下筑了巢,那户人屋内臭气熏天,被迫搬到旅馆暂住。市政府派人把臭鼬抓走,否则那房子必定卖不出去。

 

大发展商的利益,就是把地价、房价、租金,提升到最高,而且不断迅速上涨。因为市政与地产息息相关,他们必须控制市政以维护自身的利益。第一步是控制市议会。大发展商亲自吃饭,亲自睡觉,亲自做爱,但极少亲自参选,而是另找代替者。特朗普 (Donald Trump) 是大发展商,他参选后逃税、付小明星掩口费等都曝光。大发展商一般是支持律师、小发展商、地产经纪参选成为市议员。保险公司赚大量金钱,他们往往大量投资地产,所以支持律师,小保险商,保险经纪参选。在地产方面,大发展商和大保险商的利益一致。

 

大发展商怎样操纵市议员呢?政治献捐和高薪厚职。一个市议员,若是对他的发展商主子忠心尽责,退休后,大发展商可以给他在自己的公司一份高职。这样的事情并不少见,是政治酬劳。还有大发展商可以向代表他利益的「民意代表」提供内幕信息,使他知道哪儿的物业会大涨,使后者可优先在哪儿置业,大赚一笔。现在加拿大各大小城镇的议会中,代表大发展商利益的最少有三分之一,甚至是一半或者超过一半。正如中国人所说:“大发展商把民选官员都收到葫芦里。”或是洋人所说:“他们把民选官员都放在口袋里”(They have all the politicians in their pocket)。加拿大华人叫民选官员做“政客”。这是损人的话,并不是好的称呼。

 

市政实际上是由市政府的公务员来执行。所以大发展商控制市政的第二步,就是透过市议员控制公务员系统。每个市长上任后,就把议员分为委员会,每委员会数人,下辖若干署和局。很多人以为市议员四年一任,而公务员大学毕业后进入市府工作,到成为署长局长,最少要15年,甚至25年,所以公务员对市政瞭如指掌,市议员无法左右他们。然而事实上,市议员也有办法。对不听话的高级公务员,市议会可以解雇,不予升级,或削减其署局的预算,把市政府改组,以削减他们的权力,甚至改组到他们的职位都被取消。听话的公务员,退休后则有机会到大发展商的公司当高级职员。利弊权衡之下,公务员自然听话。

 

多伦多市政府的「经济发展和城市规划委员会」,下辖「城市规划局」(City Planning Department),这是对大发展商最重要的部门。这个部门规划土地的供应和可否把已开发的土地改为其他用途。假设有大发展商,有地可建四百间住宅,「城市规划局」必须建议,市议会同意修路、开渠、供水电,才可建屋。所以大发展商必须把「规划局」抓在手上。大多数市府有独立的「城市规划委员会」(City Planning Board),由议员和社会人士组成,原意是中和议员的影响力,社会人士由市议会指派。市议会为大发展商控制,指派的社会人士,多为大发展商的高级职员。「城市规划局」的提议送到「城市规划委员会」,受到修订,再送到议会, 又再修订, 大发展商的利益, 自是得到保护。

 

他们控制市政的第三个方法,是控制传媒,制造民意。大发展商是传媒的大广告客户,传媒不敢得罪他们。大传媒有办公大楼,厂房,有时也投资地产,所以利益和大发展商一致。有时大发展商把整份报纸买了,或是收购电台,电视台,所以传媒较少报道市政,有报道也是正面的,绝少评击,造成市民认为天下太平,不须投票表达意见。虽然三级政府中市政与日常生活最有关系,但投票率最低:联邦是60%, 省选55%, 市选35%。市议员当选后,市民很少过问他们在做什么,只要他们能给选区一个社区中心,一个运动场,一个公园或一个剧场, 市民就很满足,议员就可以为所欲为,黑箱作业。

 

大发展商究竟赚多少钱?很少公开的数据,只知世界各国的超级巨富,很多是大发展商。有某土木工程师买了一套公寓, 他估计材料费大约只占十分之一。「专业建筑商杂志」(Professional Builder)在2016年发表了2014年独立住宅建筑公司的统计, 每间公司净资产是9百20万,营业额是1千6百20万,纯利是6.4%。看来不高,但肉食与水产营业额很高, 上轨道的公司很多有四、五百万一年,但纯利只有2%。比较之下,建筑商的纯利可说很高的了。根据加拿大统计局的报告,大发展商大赚,小发展商则亏本。

 

大发展商控制市政的结果, 是房价过高,中下阶层的人毕生辛劳,到最后只剩下一个房子。他一生的血汗, 无形中, 不知不觉中,给大发展商取去。真是「一身房产债,半世居室奴」!加拿大人近来置业的负担能力是30年来最差。在加拿大皇家银行的「房屋趋势及负担能力报告」(Housing Trends and Affordability Report)中,未来情况会进一步恶化,买家要花超过75%的家庭收入用于置业。

 

面对大发展商如此的垄断势力,谁敢立马横刀?别忘了,世界上大发展商占少数, 市民占大多数,改革市政的力量掌握在市民的手上。有些小区的人,为了反对迁拆,环保或是保护历史建筑,组织起来反抗市政府。遗憾的是他们组织与财力薄弱,多是扰攘一段时间后就销声匿迹,烟消云散了。当然也有例外。多伦多以前的唐人街沿登打西街,在卑街(Bay st.)和栗子街(Chestnut St.)之间。新市政府建成后,因该区处于市政府后面,物业价高涨。1970年,市政府规划局建议拆掉唐人街,建成高层商业及住宅大厦。「加拿大华人协会」和「加华联合行动」在林黄彩珍女士(Jean Lumb)领导之下,对市政府进行游说。林黄女士在唐人街经营《广州楼酒家》。1973年规划局决议把唐人街楼宇限为四层,唐人街的商户,得以安心继续营业。

 

当时华人少而不投票。加拿大选举局在2006年发布一份名为《族裔社区及选举参与》(The Electoral Participation of Ethnocultural Communities)的研究指出,2004年及2006年两次联邦大选结果都显示 30岁以上的华裔移民的投票率比白人低16%,比黑人低11%。前民主改革国务部长傅磊才(Steven Fletcher)也曾发表谈话说,根据以往记录,加拿大华裔投票率极低,只有10%至12%左右。

林黄女士为什么能成功呢?她活动的时期为1970年至1973年。起初的市长是丹尼逊(William Dennison)后来是歌伦比 (David Crombie)丹尼逊15岁离家做伐木工人,自学成才。歌伦比出身是怀雅孙学院 (Ryerson College) 的政治讲师,两人在二十多年的政治生涯中,立场都是反对大发展商,维护市民的利益。还有,当时华人处理与民选官员的关系,就是由侨领(多数是大餐馆的老板),与民选官员建立良好的私人关系,在侨社有需要时,向官员提出要求。林黄女士与市政府的议员关系甚佳。有时也有些市长,以市民的力量当选,但他们上任后无法支配市议会,理想无法实现,给人骂做「骗子」,「叛徒」, 这是广东人所说的「好心被雷打」,实属无奈。

 

我们不能寄望于大发展商垂怜小市民,民间组织必须与族裔、工会的力量结合,组成市的政党,在议会内与大发展商的势力斗智斗勇。加拿大有联邦的政党, 有省的政党。满地可、温哥华、卡加利和温尼伯都有市的政党。加拿大由省生市,所以省能指挥市。要防止滥用权力, 必须以更大的权力来约束它。市政府的选举,由省的市镇选举法(Municipal Elections Act)管制。市民应该活动修改此法, 不许商业机构政治献捐,或是设上限,或是给政治献捐大幅度的回税,以便小市民也可献捐。2006年安省市选,有大发展商献捐给95名候选人,结果72名当选。太可怕了。应该限制每间公司只能献捐给五个候选人。最后,更应不准公司支付薪水派出员工助选。

 

大发展商控制市政,使得房价过高, 已是世界性的民生问题,但传媒少有报导。我因应时势的需要, 希望打破时间空间,把真相揭露,虽然可能因此遭到某些人的围攻、谩骂,但我「宁鸣而死,不默而生」,希望大家有所醒觉,有了醒觉才会有行动。房价高,百物皆贵。房价问题解决,中下阶层生活的担子,就可解决一半。可惜因为明显的原因,很多具体的例子,以及公司和私人的名字,都必须从略。

图片1:多伦多市长莊德利,时任安省保守党魁主持“加拿大华裔参政同盟”成立典礼。

图片2:一个民有的市政府 (Source: Charlotte Sykes)

不列颠哥伦比亚省省会域多利市刘志强(Alan Lowe)

不列颠哥伦比亚省甘禄市(Kamloops)吴荣添(Peter Wing)

缅尼吐巴省达芬市(Dauphin)麦鼎鸿(Inky Mark)

安大略省湿比利市(Sudbury)黄彼得(Peter Wong)

图片3:加拿大的华裔市长

图片4:林黄彩珍女士与多伦多市政府 (Source: Jean Lumb Foundation)

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